najem okazjonalny adwokat kraków

Czym jest najem okazjonalny i czy chroni właściciela lokalu?

Najem okazjonalny to po prostu umowa najmu lokalu mieszkalnego. Od zwykłej umowy najmu różni ją jednak to, że pozwala ograniczyć straty finansowe, jeśli właścicielowi trafi się najemca, który zalega z zapłatą czynszu, a w dodatku nie zamierza opuścić mieszkania. Z tego względu w ostatnim czasie najem okazjonalny zyskał na popularności wśród wynajmujących lokale.

Jakie warunki musi spełniać umowa, aby została uznana za umowę najmu okazjonalnego?

Przede wszystkim musi to być umowa zawarta na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat i dotyczyć najmu lokalu mieszkalnego. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2018.1234 t.j. z dnia 2018.06.26), która określa warunki konieczne do uznania najmu za okazjonalny wyklucza możliwość skorzystania z ww. instytucji osobom wynajmującym lokale usługowe, a także osobom prawnym lub osobom fizycznym prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

Ponadto, do umowy najmu okazjonalnego najemca musi załączyć swoje oświadczenie, w którym wskaże inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmisji, a także oświadczenie właściciela ww. lokalu wyrażające zgodę na zamieszkanie najemcy. Konieczna będzie również wizyta u notariusza, bowiem to oświadczenie, stanowiące załącznik do umowy, musi być sporządzone w formie aktu notarialnego. Najemca oświadcza w nim o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz o zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie, który został wyznaczony w żądaniu egzekucyjnym.  Po skompletowaniu wszystkich załączników wynajmujący jest zobligowany do zgłoszenia zawarcia umowy najmu lokalu okazjonalnego do urzędu skarbowego. Zgłoszenie to powinno nastąpić w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu i jest konieczne do późniejszego skorzystania z uproszczonej eksmisji z lokalu w oparciu o przepisy najmu okazjonalnego.

Niebagatelną rolę przy najmie okazjonalnym odgrywa profesjonalne i prawidłowe sporządzenie umowy najmu, zwłaszcza w zakresie obowiązków ciążących na najemcy.

Należy pamiętać, że wszczęcie egzekucji celem wyeksmitowania najemcy musi być poprzedzone prawidłowym wypowiedzeniem umowy, a także nadaniem przez sąd klauzuli wykonalności aktu notarialnego. Natomiast przyczyny wypowiedzenia umowy najmu, tak jak w przypadku najmu zwykłego, są ściśle określone przez art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, który rozróżnia kilka sytuacji:

  • używanie lokalu sprzecznie z umową lub jego przeznaczeniem, wyrządzenie szkód, niszczenie urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców, wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu,
  • zwłoka w zapłacie czynszu lub opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia lokatora o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę,
  • wynajęcie albo oddanie do używania lokalu bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Zatem nawet gdy podpisujemy umowę najmu okazjonalnego, w przypadku lokatora, który nie płaci czynszu musi minąć przynajmniej pięć miesięcy nim będziemy mogli rozwiązać stosunek najmu. Jednak, gdy po okresie wypowiedzenia lokator nie opuści mieszkania nie będziemy musieli wszczynać postępowania sądowego w przedmiocie eksmisji, które może toczyć się nawet kilka lat, lecz będziemy mogli zwrócić się od razu do komornika o jej przeprowadzenie, uzyskując wcześniej jedynie klauzulę wykonalności.  Dodatkową korzyścią jest także to, że w przypadku najmu okazjonalnego komornik nie musi zważać na okresy ochronne do przeprowadzenia eksmisji, a także czekać na znalezienie dla lokatora zastępczego mieszkania. Zatem najem okazjonalny chroni właściciela głównie ze względu na przyspieszenie całej procedury, a poprzez to zmniejszenie strat finansowych.

Jeżeli masz jakiś problem związany z umową najmu, skontaktuj się z zespołem naszej kancelarii. Nasi prawnicy pomogą rozwiać Twoje wątpliwości!

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *