Tematyka obrotu polskimi nieruchomościami na rzecz podmiotów zagranicznych została uregulowana w ustawie z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 1061 z późn. zm.), dalej jako „ustawa”.

W pierwszej kolejności konieczne jest wskazanie, iż zakresem regulacji ustawy objęte są wszelkie sposoby nabycia własności nieruchomości, pod dowolnym tytułem prawnym. Należy przez to rozumieć zarówno umowę sprzedaży, jak również dziedziczenie, darowiznę, zamianę czy zasiedzenie. Ustawa swoim zakresem obejmuje również nabycie użytkowania wieczystego nieruchomości przez osobę będącą cudzoziemcem. Ponadto na potrzeby ustawy przyjęto, iż za nabycie nieruchomości uważane jest nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów (akcji) w spółce handlowej z siedzibą na terytorium RP, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym polskiej nieruchomości (gruntowej, budynkowej lub lokalowej), jeżeli spółka ta stanie się spółką kontrolowaną (cudzoziemiec uzyska powyżej 50% głosów na jej zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu lub pozycję dominującą w rozumieniu przepisów polskiego Kodeksu Spółek Handlowych) albo jeżeli spółka ta jest już kontrolowana, a udziały lub akcje nabywa lub obejmuje nowy inwestor strategiczny – cudzoziemiec.

Każdy z wymienionych powyżej sposobów nabycia przez cudzoziemca nieruchomości wymaga, co do zasady, którą statuuje art. 1 ust. 1 ustawy, dla swej ważności uprzedniego uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Brak jest gotowego formularza wniosku o wydanie przedmiotowego zezwolenia w związku z czym powinien on odpowiadać kryteriom określonym w ustawie oraz rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości (Dz. U. z 2012 r., poz. 729).

Ustawowymi kryteriami wydania przez właściwego ministra zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca jest łączne spełnienie dwóch przesłanek. Pierwszą jest stwierdzenie, iż nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa. Po wtóre konieczne jest wykazanie, iż zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską. Art. 1a ust. 2 ustawy zawiera przykładowy katalog okoliczności, które mogą uzasadniać istnienie takowych więzi. Są to między innymi posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia, zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem RP, posiadanie zezwolenia na pobyt czasowy (z wyjątkami), stały lub rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej. Kolejne przepisy ustawy określają elementy, które powinien zawierać prawidłowo sporządzony wniosek oraz dokumenty, jakie do wniosku należy dołączyć, w zależności od tego jakiego rodzaju nieruchomość jest przedmiotem czynności prawnej oraz jaki jest status nabywcy. Uszczegółowienie wymogów, co do treści wniosku oraz formy dołączanych do niego dokumentów, zawiera rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. Ponadto wniosek o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości podlega opłacie skarbowej, która aktualnie wynosi 1.570,00 złotych.

Wymóg uzyskania zezwolenia na nabycie przez cudzoziemca nieruchomości położonej na terenie Polski doznaje licznych wyjątków. W tym zakresie ustawodawca wprowadza dystynkcję na rzecz cudzoziemców z Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej oraz cudzoziemców bez względu na obywatelstwo i siedzibę.

Jeśli chodzi o pierwszą grupę cudzoziemców, to zgodnie z treścią art. 8 ust. 2 ustawy, nabycie nieruchomości przez cudzoziemców z Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej nie wymaga uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Analogiczna sytuacja ma miejsce w przypadku nabycia lub objęcia przez tę grupę cudzoziemców udziałów lub akcji w spółkach prawa handlowego z siedzibą na terytorium Polski, będących właścicielami lub wieczystymi użytkownikami nieruchomości położonych na terytorium Polski.

Zasadniczo odmiennie na tle powyższego kształtuje się sytuacja pozostałych cudzoziemców tj. nie będących obywatelami lub spółkami z siedzibą w EOG oraz Konfederacji Szwajcarskiej. Poza wyjątkami enumeratywnie wymienionymi w ustawie, w zasadzie zawsze będą oni musieli ubiegać się o zezwolenie właściwego ministra na nabycie polskiej nieruchomości. Dyspozycja art. 8 ust. 1 określa sytuacje, w których nie jest konieczne uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości, odnoszące się do wszystkich cudzoziemców bez względu na obywatelstwo (w przypadku osób fizycznych) lub siedzibę (w przypadku osób prawnych). Wśród wyszczególnionych przez ustawodawcę przypadków zwolnień z obowiązku uzyskania stosownego zezwolenia, na szczególną uwagę zasługują:

– nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) oraz nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego,

– nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;

– nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;

– nabycie przez cudzoziemca nieruchomości w drodze umowy ze zbywcą, jeżeli w dniu nabycia cudzoziemiec jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat.

Należy jednak podkreślić, iż powyższe wyłączenia nie mają zastosowania, gdy przedmiotem nabycia są nieruchomości położone w strefie nadgranicznej oraz grunty rolne o powierzchni przekraczającej 1 ha. Oznacza to, że w tym wypadku konieczne jest uzyskanie zezwolenia.

Poza przywołanymi powyżej wyjątkami od reguły przewidującej konieczność uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców, ustawodawca przewidział kolejne odstępstwo związane ze sposobem nabycia nieruchomości przez cudzoziemców. Mianowice unormowania ustawy nakładające obowiązek uzyskania stosownego zezwolenia nie znajdują zastosowania do nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego, bez względu na rodzaj nieruchomości. Przedmiotowe wyłączenie z obowiązku uzyskania zezwolenia odnosi się zarówno do nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego jak i testamentowego, o ile osoby powołane do spadku na podstawie testamentu należą jednocześnie do kręgu spadkobierców ustawowych.