Z dniem 29 kwietnia 2012 r. weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2011 Nr 232, poz. 1377), zwana powszechnie ustawą deweloperską (dalej jako: „ustawa”). Celem przyświecającym jej uchwaleniu było ustanowienie w polskim porządku prawnym mechanizmów służącym ochronie osoby nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, który występuje w charakterze konsumenta w zawieranej z deweloperem umowie. Przedmiotowy zakres ochrony przewidzianej przez ustawę rozciąga się zarówno na unormowania dotyczące umowy deweloperskiej sensu stricte, jak również na etapy poprzedzające oraz następujące po zawarciu przedmiotowej umowy. W ramach dzisiejszego opracowania postaramy się przybliżyć uprawnienia konsumenta oraz obowiązki dewelopera na etapie przedkontraktowym, tj. przed zawarciem samej umowy deweloperskiej.

Ciążące na deweloperze obowiązki przed zawarciem umowy deweloperskiej mają na celu przede wszystkim umożliwienie konsumentowi uzyskania informacji w zakresie realizowanego przez dewelopera przedsięwzięcia oraz jego sytuacji prawno – finansowej. Przyznane nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego prawo do informacji realizowane jest na dwa sposoby, a to poprzez:

1. Prospekt informacyjny
2. Udostępnienie nabywcy przez dewelopera określonej dokumentacji w lokalu przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 17 ustawy deweloper, który rozpoczyna sprzedaż lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych obowiązany jest sporządzić dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego prospekt informacyjny. Sam prospekt składa się z dwóch części, tj. części ogólnej oraz części indywidualnej.

Na część ogólną składają się generalne informacje dotyczące samego dewelopera, w tym jego opisane i udokumentowane doświadczenie, co może okazać się pomocne przy określeniu wiarygodności dewelopera. Ponadto w części ogólnej określone są informacje dotyczące samego przedsięwzięcia deweloperskiego oraz nieruchomości na której ma ono zostać zrealizowane. Szczególnie istotne w tym zakresie mogą okazać się informacje poświęcone stanowi księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, z których możemy się dowiedzieć o ewentualnych obciążeniach hipotecznych przedmiotowej nieruchomości, czy choćby służebnościach ustanowionych zarówno na jej rzecz, jak również ją obciążających. Po wtóre w tej części zawarte są informacje dotyczące przewidzianych inwestycji w promieniu jednego kilometra od nieruchomości będącej przedmiotem inwestycji, co umożliwia przewidzenie z jakimi obiektami planowana inwestycja będzie sąsiadować. Do pozostałych elementów części ogólnej prospektu zasługujących na wyszczególnienie należą określenie terminu rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych; terminu do którego nastąpi przeniesienie prawa własności; harmonogram przedsięwzięcia; warunki odstąpienia od umowy czy informację dotyczące zapewnionych nabywcom przez dewelopera środków ochrony (o których mowa będzie w dalszych artykułach).

Część indywidualna prospektu poświęcona jest z kolei zagadnieniom odnoszącym się w dużej mierze do zindywidualizowanej nieruchomości. Obejmuje ona m.in. informacje związane z ceną za 1m² mieszkania lub domu jednorodzinnego, określenie usytuowania mieszkania, standard prac wykończeniowych części wspólnej budynku, liczbę lokali w budynku, dostępność mediów dla budynku czy wskazanie standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper.

Z dokumentem jakim jest prospekt informacyjny wiąże się szereg obowiązków spoczywających na deweloperze, a nałożonych ustawą deweloperską. Zgodnie z treścią art. 18 ustawy na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej deweloper zobowiązany jest do doręczenia jej prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, w sposób nieodpłatny na trwałym nośniku. Co się tyczy załączników prospektu informacyjnego to składają się na nie: rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego oraz wzór umowy deweloperskiej. W sytuacji jakichkolwiek zmian w treści prospektu informacyjnego lub jego załącznikach niezbędne jest doręczenie przez dewelopera informacji o tych zmianach, co przyjmuje postać aneksu (do prospektu lub załącznika) lub nowego prospektu bądź załącznika obejmującego zmiany.

Omawiając kwestię prospektu konieczne jest wskazanie, iż stanowi on, wraz z załącznikami, integralną część umowy deweloperskiej. Oznacza to, że na wypadek modyfikacji danych zawartych w prospekcie lub jego załącznikach, która nastąpiłaby w czasie pomiędzy ich doręczeniem a podpisaniem umowy deweloperskiej, wszelkie zmiany wynikające z tych modyfikacji wiążą nabywcę tylko wówczas, gdy wyraził zgodę na ich włączenie do treści umowy.

Drugim elementem składającym się na przyznane konsumentowi prawo do informacji jest uprawnienie do zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa dewelopera z określoną dokumentacją obrazującą jego sytuację prawno – finansową. W myśl art. 21 ustawy na rzeczoną dokumentację składają się:

1) aktualny stan księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości,

2) kopia aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej,

3) kopia pozwolenia na budowę,

4) sprawozdanie finansowe dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej,

5) projekt architektoniczno-budowlany.

W konkluzji przyznane nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w drodze ustawy deweloperskiej, uprawnienia oraz odpowiadające im obowiązki ciążące na deweloperze na etapie przed zawarciem umowy deweloperskiej, stanowią sposób na pozyskanie użytecznych informacji zarówno o samym deweloperze, jak i o inwestycji, która leży w centrum naszego zainteresowania. W szczególności możliwe będzie przeprowadzenie ewaluacji poszczególnych deweloperów w zakresie ich doświadczenia, wiarygodności oraz sytuacji prawnej i dokonanie porównania ich ofert przed podjęciem jakichkolwiek wiążących kroków. Po wtóre udostępniona konsumentowi dokumentacja umożliwi przeprowadzenie wstępnej oceny przedmiotowej inwestycji pod kątem takich czynników, jak status prawny gruntu i w szczególności jego obciążenia, planowane sąsiedztwo, czy też zagwarantowane przez dewelopera środki ochrony nabywcy.