Jak podzielić działkę rolną z ustalonymi warunkami zabudowy?

Działki rolne cieszą się powodzeniem wśród inwestorów. Często są usytuowane w atrakcyjnych lokalizacjach, a ich ceny są niższe niż w przypadku terenów budowlanych. Należy jednak uzyskać odpowiednie pozwolenia na to, aby móc wybudować na niej dom.

Obszary rolne i leśne

Podział nieruchomości, na której chcemy postawić budynek, regulują przepisy zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Przeważnie jednak te zapisy nie dotyczą terenów o charakterze rolnym lub leśnym. Dzieje się tak, ponieważ tego typu obszary nie muszą spełniać wymagań w zakresie dostępu do mediów czy drogi publicznej. Zgodnie z prawem za obszary rolne lub leśne uznaje się te określone w rejestrze publicznym – ewidencji gruntów i budynków – jako użytki rolne, grunty leśne, zadrzewione lub zakrzewione. Oprócz tego ustawodawca wymienia również użytki kopalne, drogi i nieużytki, dla których nie określono warunków zabudowy (decyzja WZ).

Czym jest decyzja WZ?

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu określa, w jaki sposób na terenie danej nieruchomości można postawić budynek lub wykonać inne prace budowlane. Tego typu decyzja jest wydawana dla terenów, które nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.  Dokument wystawia się po to, aby nowo powstały budynek nie zaburzył estetyki i ładu przestrzennego. Inwestor musi dostosować się do wskazanych w decyzji WZ wytycznych w zakresie wysokości i bryły budynku, a nawet koloru elewacji. Wygląd musi być dopasowany do sąsiadującej zabudowy zgodnie z zasadami tzw. dobrego sąsiedztwa. Przeprowadzenie inwestycji staje się znacznie prostsze, jeśli dany obszar jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wówczas inwestor musi dostosować się jedynie do zapisów zawartych w tym dokumencie. Nie musi jednak ubiegać się o wydanie decyzji WZ. Do rozpoczęcia inwestycji konieczne będzie jedynie uzyskanie pozwolenia na budowę.

Co z podziałem nieruchomości rolnej lub leśnej?

Dopuszcza się podział gruntów o charakterze określonym powyżej dla działek o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha pod pewnym warunkiem – jeżeli dojdzie do wyregulowania granic pomiędzy dwoma sąsiadującymi ze sobą nieruchomościami albo wydzielona działka wejdzie w skład sąsiedniej nieruchomości. Istnieją określone wyjątki od tej reguły. Wymieniono je w art. 95 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem podział nieruchomości następuje niezależnie od planu zabudowy w przypadku, gdy doszło do zniesienia współwłasności lub wydzielenia pewnej części nieruchomości. Ta sama reguła obowiązuje w sytuacji, gdy podział nieruchomości jest konieczny dla zrealizowania przepisów w zakresie roszczeń do nieruchomości, przeprowadzenia przekształcenia lub likwidacji przedsiębiorstwa państwowego lub samorządowego. Wyjątek stanowią również przypadki, w których celem jest oddzielenie części nieruchomości w celu stworzenia drogi publicznej, linii kolejowej, lotniska lub konstrukcji przeciwpowodziowej. To samo dotyczy działek, poprzez które przechodzi się do budynków mieszkalnych oraz gruntów znajdujących się na terenie zamkniętym.

Decyzja WZ przed i po podziale – czy coś się zmienia?

Niekiedy ważność aktualność decyzji o warunkach zabudowy jest kwestionowana przez urząd, jeśli do podziału gruntu doszło po wydaniu dokumentu WZ. Zazwyczaj konieczna wystarczająca jest jedynie korekta, której powinien dokonać projektant. Musi on podać oraz opisać nowe i stare numery działek ewidencyjnych, ze wskazaniem, że planowana inwestycja pomimo dokonanego podziału, pokrywa się obszarem objętym przedmiotem wydanej wcześniej decyzji WZ. Gdy mimo wszystko urzędnik upiera się przy swojej decyzji W niektórych sytuacjach może to być niewystarczające. Wtedy należy złożyć wniosek o zmianę aktualizację treści dokumentu. Po aktualizacji decyzja powinna zostać przyjęta. W zupełnie nielicznych przypadkach konieczne może być wystąpienie z wnioskiem o uzyskanie nowej decyzji o warunkach zabudowy. Żeby uniknąć tego typu sytuacji, przez które budowa ulega opóźnieniu, należy starannie zaplanować całą inwestycję.

Ze względu na złożony charakter procesu inwestycyjnego i związaną z nim zawiłość przepisów warto, aby potencjalni inwestorzy skorzystali z doradztwa profesjonalisty, adwokata lub notariusza – https://adwokat-krakow.com/porady-prawne-krakow/.

Leave a Comment

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *