W listopadzie Sąd Rejonowy dla Warszawy Śródmieścia w Warszawie wydał wyrok skazujący najemcę za niepłacenie czynszu najmu. Orzeczenie wywołało niemałe poruszenie, zarówno w mediach jak i w branży nieruchomości. Jest to bowiem precedensowe skazanie za przestępstwo oszustwa najemcy, który nie płacił wynajmującemu czynszu najmu.

Kiedy niepłacenie czynszu będzie oszustwem

Musimy pamiętać o tym, że nie zawsze niepłacenie czynszu najmu przez najemcę będzie oszustwem. W sprawie, w której zapadł wspomniany, precedensowy wyrok sąd uznał, że zachowanie najemcy można zakwalifikować jako przestępstwo oszustwa, bowiem celowo wprowadził on właściciela mieszkania w błąd, co do zamiaru wywiązania się z zawartej umowy, tj. płacenia czynszu najmu. Nie możemy przy tym pominąć tego, że okoliczności analizowanej sprawy były szczególne. Najemca bowiem, nie płacąc właścicielowi mieszkania czynszu najmu, relacjonował szczegółowo swoje codzienne życie na profilach w mediach społecznościowych. Z jego aktywności w social mediach wynikało, że z całą pewnością nie ma problemów finansowych i jest w stanie płacić czynsz w wysokości określonej zawartą umową najmu. Zatem w tej, konkretnej sprawie sąd mógł uznać, że najemca działał w zamiarze spowodowania niekorzystnego rozporządzenia mieniem przez właściciela mieszkania. Niekorzystne rozporządzenie mieniem, w uproszczeniu, przejawia się w tym wypadku w utracie należności z tytułu umowy najmu.

Nie każdy najemca niepłacący czynszu zostanie skazany za oszustwo

Możliwość uznania, że określone zachowanie jest przestępstwem oszustwa wymaga wykazania, że sprawca (w analizowanej sytuacji najemca) podpisując umowę określonej treści, robi to w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, wprowadzając wynajmującego (właściciela mieszkania) w błąd co do tego, że zamierza się z warunków zawartej umowy wywiązać. Jeżeli zatem po zawarciu umowy najmu najemca, na przykład popadnie w trudności finansowe, które spowodują, że nie będzie w stanie regulować należności, to nie będzie podstaw do skazania takiej osoby za oszustwo. W praktyce udowodnienie, że najemca działał z zamiarem doprowadzenia wynajmującego (właściciela mieszkania) do niekorzystnego rozporządzenia mieniem może być bardzo trudne. Nie każdy niepłacący czynszu lokator chwali się bowiem swoimi zakupami, wyjazdami lub ogólnie wysokim poziomem życia w social mediach, co może dać pokrzywdzonemu wynajmującemu, narzędzie do realizacji swoich uprawnień w postępowaniu karnym. Jeżeli właściciel mieszkania nie będzie dysponował dowodami wskazującymi na cel i zamiar najemcy, pociągnięcie go do odpowiedzialności karnej za niezapłacony czynsz, może zakończyć się niepowodzeniem. Z tych powodów należy z rezerwą podchodzić do wyrażanych na kanwie powołanego na wstępie wyroku ocen, że może on stanowić precedens, który znacząco wpłynie na sytuację prawną właścicieli wynajmowanych nieruchomości, którzy borykają się z nierzetelnymi najemcami.

Jak chronić się przed nieuczciwymi najemcami

Podstawowym środkiem ochrony praw zarówno wynajmującego jak i najemcy jest dobrze skonstruowana umowa najmu. W przypadku niepłacenia czynszu przez najemcę, właścicielowi mieszkania przysługuje przede wszystkim uprawnienie do wytoczenia powództwa o zapłatę. W zależności od indywidualnej sytuacji konieczne może być złożenie przeciwko niepłacącemu czynszu najemcy pozwu o eksmisję. Warto pamiętać o tym, że wbrew temu jak jest powszechnie postrzegana w świadomości prawnej, umowa najmu okazjonalnego niejednokrotnie jest rozwiązaniem korzystniejszym i bezpieczniejszym z punktu widzenia interesów wynajmującego (właściciela mieszkania). O umowie najmu okazjonalnego pisaliśmy już tutaj: https://adwokat-krakow.com/2019/07/22/czym-jest-najem-okazjonalny-i-czy-chroni-wlasciciela-lokalu/

Wspomniany na wstępie wyrok Sądu Rejonowego dla Warszawy Śródmieścia wskazuje, że w określonych wypadkach, również na drodze postępowania karnego, można dochodzić ochrony pranej wynajmującego (właściciela lokalu), w celu dochodzenia należności z tytułu niezapłaconego czynszu.

Każda sytuacja wymaga jednak indywidualnej oceny i obrania właściwej drogi postępowania. Adwokaci SZ&P Adwokaci Szczurek Szewczyk-Stępień w Krakowie doradzają klientom w zakresie umów najmu. Nasze doradztwo dotyczy zarówno umów, podwyżek czynszów najmu, jak również prowadzenia sporów sądowych dotyczących umów najmu. Jeżeli masz jakiekolwiek pytania związane z najmem lub postępowaniem karnym o oszustwo, zachęcamy do kontaktu!