Jedną z zasadniczych zmian jakie zostały wprowadzone w drodze ustawy z dnia 16.09.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego był obowiązek zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Kreując ten obowiązek ustawa określiła zarówno jakie elementy powinny znaleźć się w treści tej umowy, jak również jej formę, co ma służyć ochronie interesów konsumenta, jak również kreować jego uprawnienia względem dewelopera.

W pierwszej kolejności należy mieć na uwadze, że umowę deweloperską można zawrzeć wyłącznie w formie aktu notarialnego, natomiast rezultatem niezachowania tej formy jest nieważność umowy. Po wtóre wszelkie zmiany tej umowy również wymagają dla swej ważności formy aktu notarialnego. Konieczność zachowania tej formy związana jest z tym, że umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej, prowadzonej dla danej nieruchomości, roszczeń nabywcy w przedmiocie wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z niego (analogicznie w przypadku domu jednorodzinnego). Ujawnienie roszczeń nabywcy w treści księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości umożliwia ich zabezpieczenie dlatego też zawierana umowa deweloperska powinna obejmować wniosek o dokonanie na jej podstawie stosowanego wpisu do księgi wieczystej. W rezultacie należy pamiętać o obowiązkowej formie umowy deweloperskiej, tj. formie aktu notarialnego – z jednej strony obowiązek zachowania tej formy obwarowany jest poważnym rygorem w postaci nieważności całej umowy, z drugiej forma ta stanowi gwarancję zabezpieczenia i realizacji praw konsumenta.

Art. 22 ustawy określa minimalną treść, jaką powinna obejmować umowa deweloperska. Wśród jej postanowień muszę się znaleźć m.in.:

1) określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;

2) cena nabycia;

3) informacja o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie;

4) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;

5) termin przeniesienia na nabywcę prawa, którego dotyczy umowa;

6) wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;

7) informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz gwarancji bankowej albo gwarancji ubezpieczeniowej;

8) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;

9) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej;

10) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;

11) informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;

12) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę.

Mając na względzie zabezpieczenie roszczeń przysługujących nabywcy, wyliczenie elementów umowy deweloperskiej jest o tyle istotne, iż w przypadku, gdy nie zawiera ona postanowień, o których mowa w art. 22 ustawy nabywcy przysługuje uprawnienie do odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Obligatoryjna treść umowy deweloperskiej ma istotne znaczenie również z perspektywy realizacji uprawnień informacyjnych nabywcy lokalu istniejących na etapie przed zawarciem samej umowy, a o których mowa była w poprzednim artykule. Mianowicie w sytuacji w której doszłoby do zmian w treści prospektu informacyjnego lub załączniku w czasie pomiędzy doręczeniem prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, a podpisaniem umowy deweloperskiej, w treści umowy deweloperskiej postanowienia wynikające z tych zmian podkreśla się wyraźnie w sposób jednoznaczny i widoczny. Co bardziej istotne, zmiany te wiążą nabywcę tylko wtedy, gdy wyraził zgodę na włączenie ich do treści umowy. Natomiast w sytuacji w której w umowie deweloperskiej znalazłyby się elementy nie zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, za wyjątkiem zmian na które nabywca wyraził zgodę, przysługuje mu prawo do odstąpienia od umowy.

W omawianym kontekście niemniej istotna jest ustanowiona przepisami ustawy deweloperskiej gwarancja, zgodnie z którą w sytuacji, gdy umowa deweloperska zawiera postanowienia mniej korzystne dla nabywcy niż przepisy ustawy, to takie postanowienia są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy.

Jeżeli planujesz zakup mieszkania lub nosisz się z zamiarem podpisania umowy deweloperskiej, a masz jakiekolwiek pytania lub wątpliwości w kwestii procesu zakupu lub treści umowy, którą masz podpisać skontaktuj się z naszą kancelarią!