Istotnym uprawnieniem przyznanym nabywcy przez ustawę, umożliwiającym mu kształtowanie stosunku prawnego nawiązanego w drodze umowy deweloperskiej pomiędzy nim a deweloperem, jest wspomniane już odstąpienie od umowy. W następstwie odstąpienia przez jedną ze stron od umowy, umowa taka uważana jest za niezawartą natomiast strony zobowiązane są zwrócić sobie to, co dotychczas świadczyły. Korzystając z możliwości odstąpienia od umowy nabywca może zatem zabezpieczyć się przed uszczerbkiem majątkowym, w sytuacji bowiem kiedy jego ustawowo zagwarantowane prawa miałyby zostać naruszone może on zażądać przywrócenia stanu sprzed zawarcia umowy, tak jakby do zawarcia jej nie doszło.

Art. 29 ust. 1 ustawy wyszczególnia sytuację w których nabywcy przysługuje prawo do odstąpienia od umowy. Poza sytuacjami wspomnianymi powyżej, tj. kiedy umowa deweloperska nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22 oraz kiedy informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę jest możliwe:

1) jeżeli deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;

2) jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;

3) jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy.

W przywołanych przypadkach nabywcy przysługuje prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia. W następstwie odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą, w związku z czym strony powinny sobie zwrócić to co dotychczas świadczyły. Z punktu widzenia nabywcy istotne jest to, że nie ponosi on żadnych kosztów związanych z odstąpieniem i nie ciąży na nim obowiązek ponoszenia opłat, które wynikałyby z postanowień umownych, np. kar umownych. W sytuacji odstąpienie z przywołanych powyżej przyczyn nabywcy zostaną wypłacone przez bank przypadające mu środki pozostałe na mieszkaniowym rachunku powierniczym. Nastąpi to jednak dopiero po złożeniu dla banku oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej, które dla swojej skuteczności wymaga dołączenia zgody na wykreślenie roszczenia o przeniesieniu własności nieruchomości w przypadku, gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej. W związku z tym oświadczenie wraz ze zgodą powinno być złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.

Ponadto ustawa przewiduje, iż nabywca ma możliwość odstąpienie od umowy deweloperskiej w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa, objętego zawieraną umową, w terminie określonym w umowie deweloperskiej. Jednakże w tej sytuacji przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej nabywca wyznacza deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa, o którym mowa w art. 1, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy. Z perspektywy nabywcy istotne jest, iż odstępując od umowy z tego powodu zachowuje on roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.

Poza możliwościami jednostronnego zakończenia łączącego strony stosunku umownego czy to z inicjatywy nabywcy czy też dewelopera, strony mogą również zadecydować o zgodny rozwiązaniu umowy deweloperskiej. W takiej sytuacji konieczne jest porozumienie się stron w zakresie sposobu podziału środków pieniężnych zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym, a następnie jest złożenie zgodnych oświadczeń woli w formie aktu notarialnego. W oparciu o to bank powinien dokonać wypłaty środków pieniężnych z rachunku powierniczego stosownie do osiągniętego przez strony porozumienia. Należy podkreślić to, iż sposób w jaki środki pieniężne znajdujące się na rachunku powierniczym zostaną między stronami rozdysponowane powinno zależeć od ich obopólnych uzgodnień, a nie może być jednostronną arbitralną decyzją np. dewelopera. Z uwagi na to nie jest dopuszczalne zawieranie w treści umowy deweloperskiej postanowień, które będą przewidywały z góry sposób postępowania ze środkami pieniężnymi w przypadku rozwiązania umowy z woli dwóch stron.

Jeżeli planujesz zakup mieszkania i masz pytania lub wątpliwości przed podpisaniem umowy, skontaktuj się z naszą kancelarią!